Giải pháp quản lý và sử dụng đất sau giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2024 – Nhìn từ thực tiễn tại Thanh Hóa

Luật Đất đai năm 2024 được ban hành trong bối cảnh yêu cầu đổi mới toàn diện công tác quản lý, sử dụng đất đai theo hướng minh bạch, hiệu quả và bền vững. Trong đó, quản lý và sử dụng đất sau giải phóng mặt bằng (GPMB) là một nội dung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là giai đoạn quyết định việc chuyển hóa nguồn lực đất đai thành động lực phát triển kinh tế - xã hội. Thực tiễn tại tỉnh Thanh Hóa – một địa phương có tốc độ phát triển nhanh, nhiều dự án lớn được triển khai – cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn không ít hạn chế cần được khắc phục. Trên cơ sở đó, việc nghiên cứu và đề xuất giải pháp phù hợp theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 là yêu cầu cấp thiết.

Thanh Hóa hiện là một trong những địa phương có quy mô thu hút đầu tư lớn ở khu vực Bắc Trung Bộ, với nhiều dự án trọng điểm như Khu kinh tế Nghi Sơn, các khu công nghiệp, khu đô thị và hệ thống hạ tầng giao thông. Quá trình triển khai các dự án này đòi hỏi khối lượng lớn công tác GPMB, tạo ra quỹ đất sạch đáng kể. Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng quỹ đất sau GPMB tại địa phương vẫn còn bộc lộ một số vấn đề đáng chú ý.

Trước hết, tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng sau GPMB vẫn diễn ra ở một số dự án. Có những khu đất đã hoàn thành GPMB nhưng chưa được triển khai xây dựng trong thời gian dài, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến mỹ quan, trật tự xã hội. Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư chưa đảm bảo năng lực tài chính, hoặc gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục đầu tư, điều chỉnh quy hoạch. Điều này cho thấy khâu lựa chọn nhà đầu tư và giám sát tiến độ sử dụng đất còn hạn chế.

Bên cạnh đó, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, cho thuê lại trái phép hoặc chậm triển khai theo quy hoạch vẫn còn xảy ra ở một số nơi. Một số dự án sau khi được giao đất đã không thực hiện đúng cam kết ban đầu, thậm chí có biểu hiện đầu cơ đất đai, chờ tăng giá. Ngoài ra, tại những khu vực đất đã GPMB nhưng chưa triển khai dự án, tình trạng tái lấn chiếm, sử dụng đất trái phép vẫn còn diễn ra, đặc biệt ở các khu vực ven đô, nơi áp lực về đất ở và sản xuất của người dân còn lớn.

Trước những thực tiễn đó, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất sau GPMB. Luật nhấn mạnh nguyên tắc công khai, minh bạch trong phân bổ và sử dụng đất, tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất đã được GPMB. Đồng thời, luật quy định rõ về tiến độ đưa đất vào sử dụng, trách nhiệm của nhà đầu tư và cơ chế xử lý đối với các trường hợp vi phạm. Đặc biệt, việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên nền tảng số được coi là giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý.

Một trường hợp điển hình được ghi nhận tại thôn Nam Sơn, xã Phú Lâm (cũ), nay thuộc phường Trúc Lâm, tỉnh Thanh Hóa. Tại đây, nhà hàng Anh Yến cùng một số công trình nhà ở lân cận đã được xây dựng trên khu đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đường cao tốc Bắc Nam phía Đông. Đáng chú ý, theo phản ánh của người dân địa phương, khu vực này không chỉ đã có thông báo thu hồi đất mà còn được chi trả tiền bồi thường từ trước. Thế nhưng, các công trình vẫn được xây dựng và hiện đã đi vào hoạt động, đặt ra nhiều câu hỏi về công tác quản lý và ý thức chấp hành pháp luật.

Công trình nhà hàng, nhà ở đã được hoàn thiện và đi vào hoạt động

Việc tự ý xây dựng, sử dụng đất sau giải phóng mặt bằng gây ra những tác động tiêu cực rõ rệt đối với môi trường và hạ tầng đô thị. Khi các khu đất vốn đã được quy hoạch bị lấn chiếm, quy hoạch sử dụng đất bị phá vỡ, kéo theo sự gián đoạn trong triển khai dự án dẫn đến tình trạng ô nhiễm môi trường. Không chỉ vậy, việc tái lấn chiếm còn làm xáo trộn cấu trúc đất, gây ô nhiễm từ vật liệu xây dựng và nước thải sinh hoạt, khiến đất bị suy thoái và khó phục hồi cho mục đích sử dụng lâu dài. Thực tế còn cho thấy nhiều khu đất sau thu hồi bị biến tướng thành các “điểm nóng” ô nhiễm thứ cấp với bụi, khí thải, tiếng ồn và tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường sống và trật tự đô thị.

Biên bản kiểm tra hiện trạng ngày 12/3/2026 của UBND phường Trúc Lâm

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 95 của Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất chấm dứt trong hai trường hợp điển hình là khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn. Đây được xem là cơ chế pháp lý “cắt quyền” dứt khoát, trong đó việc chấm dứt quyền không phụ thuộc vào sự đồng ý của người sử dụng đất. Nhiều trường hợp dù đã có quyết định thu hồi nhưng người dân vẫn chưa nhận bồi thường, chưa di dời và tiếp tục xây dựng để “giữ đất”. Tuy nhiên, về bản chất pháp lý, những hành vi này không còn là tranh chấp mà đã chuyển thành lấn chiếm đất do Nhà nước quản lý. Đáng chú ý, sự khác biệt giữa nhận thức của người dân “chưa nhận tiền thì chưa mất quyền” và quy định của pháp luật “mất quyền ngay khi quyết định có hiệu lực” chính là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến phần lớn các vi phạm phát sinh sau giải phóng mặt bằng. Từ quy định của Luật Đất đai 2024, có thể thấy đối với trường hợp thu hồi đất vốn là trọng tâm của công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất bị chấm dứt một cách đơn phương ngay khi quyết định thu hồi có hiệu lực, không phụ thuộc vào việc người dân đã nhận bồi thường hay di dời hay chưa.

Từ thực tiễn tại Thanh Hóa và căn cứ các quy định của Luật Đất đai 2024, có thể đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất sau GPMB như sau:

Thứ nhất, cần nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Đối với Thanh Hóa, việc quy hoạch cần gắn chặt với chiến lược phát triển Khu kinh tế Nghi Sơn và các vùng động lực tăng trưởng, đảm bảo tính đồng bộ và khả thi. Quy hoạch phải đi trước một bước, đồng thời hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây xáo trộn và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Thứ hai, đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin về quỹ đất sau GPMB. Tỉnh Thanh Hóa cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, danh mục các dự án kêu gọi đầu tư. Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai mà còn góp phần phòng ngừa tiêu cực trong quản lý.

Thứ ba, nâng cao hiệu quả lựa chọn nhà đầu tư. Việc giao đất, cho thuê đất cần thông qua đấu giá, đấu thầu minh bạch, lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. Đối với các dự án chậm triển khai, cần kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm. Các cơ quan chức năng của tỉnh cần thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất sau GPMB, kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm như sử dụng sai mục đích, cho thuê trái phép hoặc để đất hoang hóa. Đồng thời, cần xử lý nghiêm trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan nếu để xảy ra sai phạm.

Thứ năm, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Thanh Hóa cần sớm hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai số, tích hợp dữ liệu từ các ngành liên quan, qua đó nâng cao hiệu quả giám sát, giảm thiểu sai sót và tăng tính minh bạch trong quản lý.

Thứ sáu, phát huy vai trò giám sát của cộng đồng. Người dân cần được cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án, quy hoạch sử dụng đất và có cơ chế tham gia giám sát. Điều này không chỉ giúp phát hiện sớm các vi phạm mà còn tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình triển khai các dự án.

Cuối cùng, cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý đất sau GPMB. Đối với Thanh Hóa, việc phân cấp, phân quyền cần đi đôi với kiểm soát quyền lực, đảm bảo mỗi cấp chính quyền đều thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ được giao. Đồng thời, cần gắn trách nhiệm quản lý đất đai với công tác đánh giá, xếp loại cán bộ, công chức.

Có thể khẳng định rằng, quản lý và sử dụng đất sau giải phóng mặt bằng là một khâu then chốt trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thanh Hóa nói riêng và cả nước nói chung. Luật Đất đai 2024 đã tạo ra khuôn khổ pháp lý quan trọng, nhưng để phát huy hiệu quả trong thực tiễn, cần có sự triển khai đồng bộ, quyết liệt từ các cấp chính quyền, sự tham gia tích cực của doanh nghiệp và người dân. Chỉ khi quỹ đất sau GPMB được quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, mới có thể phát huy tối đa giá trị, góp phần thúc đẩy phát triển nhanh và bền vững trong giai đoạn mới.

Tống Tuấn