NHẬN DIỆN LẠI M&A BẤT ĐỘNG SẢN: KHI QUYỀN KIỂM SOÁT DOANH NGHIỆP DỰ ÁN THAY ĐỔI

Từ sự khác biệt giữa giao dịch mua cổ phần, phần vốn góp và chuyển nhượng dự án đến yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A và vai trò kiến tạo thị trường của VMAA.

Trong M&A bất động sản, một dự án có thể vẫn đứng tên cùng một pháp nhân nhưng quyền kiểm soát doanh nghiệp chủ đầu tư đã chuyển từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác. Khi đó, câu hỏi không còn chỉ là “Ai đứng tên chủ đầu tư?”, mà cần tiến thêm một bước: “Ai thực sự kiểm soát doanh nghiệp dự án và khả năng chi phối việc triển khai dự án?”. Đây cũng là một trong những vấn đề được đặt ra tại Diễn đàn M&A Bất động sản ngày 22/8/2026, với yêu cầu nhận diện đúng bản chất giao dịch nhưng không tạo thêm rào cản không cần thiết đối với dòng vốn M&A hợp pháp.

M&A: Cần một cách tiếp cận pháp lý xuyên suốt hơn

M&A đã trở thành một hoạt động quen thuộc trong đầu tư, tài chính và tư vấn chuyên nghiệp. Một thương vụ có thể được cấu trúc dưới nhiều hình thức: sáp nhập, hợp nhất, mua lại doanh nghiệp, mua cổ phần hoặc phần vốn góp, mua tài sản, liên doanh hoặc tái cấu trúc sở hữu. Dù hình thức khác nhau, điều nhà đầu tư thường hướng tới là quyền sở hữu, quyền chi phối hoặc quyền kiểm soát đối với doanh nghiệp và các nguồn lực nằm phía sau doanh nghiệp đó.

Pháp luật Việt Nam hiện điều chỉnh các cấu phần của M&A qua nhiều lĩnh vực. Luật Đầu tư năm 2025 điều chỉnh đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp; Luật Cạnh tranh năm 2018 nhận diện mua lại doanh nghiệp theo tiêu chí mua vốn hoặc tài sản đủ để “kiểm soát, chi phối”; pháp luật doanh nghiệp điều chỉnh tổ chức lại và quản trị doanh nghiệp; còn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có cơ chế riêng đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Điểm cần bàn không phải là pháp luật thiếu quy định cho từng giao dịch, mà là các quy định hiện được thiết kế theo từng mục tiêu quản lý riêng, trong khi thị trường thực hiện một thương vụ M&A theo một quá trình thống nhất: từ tiếp cận mục tiêu, thẩm định, định giá, thiết kế cấu trúc, ký kết, thực hiện điều kiện tiên quyết đến thanh toán, chuyển giao quyền kiểm soát và quản trị sau giao dịch. Vì vậy, vấn đề đáng nghiên cứu là cách nhận diện xuyên suốt sự thay đổi quyền sở hữu và quyền kiểm soát trong toàn bộ thương vụ.

Hai con đường để tiếp cận một dự án: Mua dự án và mua doanh nghiệp dự án

Trong bất động sản, nhà đầu tư thường tiếp cận dự án theo hai cấu trúc phổ biến. Thứ nhất là nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Khi đó, đối tượng trực tiếp của giao dịch là dự án và việc chuyển giao phải đáp ứng các điều kiện, trình tự của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan, từ tình trạng pháp lý, quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính đến thế chấp, tranh chấp và điều kiện của bên nhận chuyển nhượng.

Cấu trúc thứ hai là mua cổ phần hoặc phần vốn góp của doanh nghiệp đang sở hữu, phát triển dự án. Về pháp lý, đây là giao dịch ở cấp doanh nghiệp: doanh nghiệp dự án vẫn tồn tại; quyền sử dụng đất, tài sản, hợp đồng, khoản vay và về nguyên tắc tư cách chủ đầu tư vẫn thuộc cùng một pháp nhân. Điều thay đổi trước hết là cơ cấu sở hữu và quyền quản trị doanh nghiệp.

Hai cấu trúc này không thể bị đánh đồng. Mua cổ phần, phần vốn góp không mặc nhiên là chuyển nhượng dự án; nhưng nếu chỉ nhìn vào đối tượng ghi trên hợp đồng thì cũng chưa phản ánh hết bản chất kinh tế của nhiều thương vụ M&A bất động sản. Với nhà đầu tư, điều quan trọng là quyền kiểm soát thực tế, các nghĩa vụ phải tiếp nhận và khả năng tiếp tục triển khai dự án sau giao dịch.

Ở góc độ thực tiễn thị trường, bà Đặng Thị Thu Hương, Trưởng Ban M&A Bất động sản VMAA, cho rằng:

“Nhà đầu tư có thể mua dự án hoặc mua doanh nghiệp dự án, nhưng điều quyết định không nằm ở tên gọi của cấu trúc giao dịch. Quan trọng là phải nhìn rõ quyền kiểm soát, nghĩa vụ phải tiếp nhận và khả năng tiếp tục triển khai dự án sau M&A”.

Theo đó, một thương vụ khả thi không chỉ cần tài sản tốt mà còn cần hồ sơ pháp lý đủ rõ, thông tin đủ minh bạch và cấu trúc giao dịch cho phép nhà đầu tư đánh giá, định giá và kiểm soát được rủi ro.

Cổ phần là đối tượng giao dịch, quyền kiểm soát là vấn đề cần nhìn sâu hơn

Giả sử Công ty A được thành lập chủ yếu để đầu tư, phát triển một dự án bất động sản và đang là chủ đầu tư dự án đó. Phần lớn giá trị của Công ty A nằm ở quyền phát triển dự án. Nhà đầu tư B mua 100% cổ phần của Công ty A, thay đổi bộ máy quản trị và nắm quyền quyết định về nguồn vốn, ngân sách, tiến độ, phương án kinh doanh cùng các vấn đề trọng yếu của dự án.

Sau giao dịch, chủ đầu tư trên giấy tờ vẫn là Công ty A; quyền sử dụng đất không chuyển từ A sang B chỉ vì cổ đông thay đổi. Tuy nhiên, chủ thể có khả năng chi phối các quyết định trọng yếu của doanh nghiệp và qua đó quyết định hướng triển khai dự án đã thay đổi. Trong bài viết này, “kiểm soát dự án” được hiểu theo nghĩa kinh tế - quản trị: khả năng kiểm soát doanh nghiệp chủ đầu tư và chi phối các quyết định trọng yếu liên quan đến dự án, không phải một loại quyền pháp lý độc lập đối với dự án.

Quyền sở hữu vốn và quyền kiểm soát có quan hệ chặt chẽ nhưng không hoàn toàn đồng nhất. Nhà đầu tư không nhất thiết phải sở hữu 100% mới có quyền chi phối; ngược lại, sở hữu trên 50% cũng chưa chắc bảo đảm quyền quyết định tuyệt đối nếu điều lệ, thỏa thuận cổ đông, quyền phủ quyết hoặc các ràng buộc tín dụng dành quyền quyết định một số vấn đề trọng yếu cho chủ thể khác.

Đáng chú ý, pháp luật cạnh tranh đã sử dụng tiêu chí “kiểm soát, chi phối” để nhận diện mua lại doanh nghiệp. Cách tiếp cận này gợi mở một câu hỏi rộng hơn đối với M&A bất động sản: ngoài việc xác định tài sản hay phần vốn nào được chuyển giao, có cần nhận diện rõ hơn sự thay đổi quyền kiểm soát doanh nghiệp dự án và tác động của sự thay đổi đó tới các lợi ích mà pháp luật chuyên ngành đang bảo vệ hay không?

Không cần thêm rào cản, cần một khung pháp lý rõ hơn về M&A

Từ thực tiễn M&A bất động sản có thể nhìn thấy một yêu cầu rộng hơn: M&A cần được nhận diện rõ hơn trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Điều đó không đồng nghĩa phải lập tức ban hành một đạo luật riêng mang tên “Luật M&A”. Hình thức lập pháp - một đạo luật riêng, một chế định liên ngành hay các quy định được thiết kế đồng bộ trong hệ thống pháp luật hiện hành - cần tiếp tục được nghiên cứu trên cơ sở tính cần thiết, hiệu quả quản lý và chi phí tuân thủ.

Điều quan trọng trước hết là có một cách tiếp cận nhất quán đối với bản chất của giao dịch: không chỉ nhìn vào tên gọi “sáp nhập”, “mua lại” hay hình thức hợp đồng, mà cần nhận diện sự thay đổi quyền sở hữu, quyền chi phối và quyền kiểm soát doanh nghiệp. Theo đó, cần làm rõ hơn các tiêu chí về kiểm soát trực tiếp, gián tiếp, quyền phủ quyết đối với vấn đề trọng yếu và sự thay đổi chủ thể kiểm soát cuối cùng.

Luật sư Nguyễn Văn Thái, Phó Chủ tịch VMAA

Luật sư Nguyễn Văn Thái, Phó Chủ tịch VMAA, nhấn mạnh:

“Pháp luật về M&A không nên được xây dựng theo hướng tạo thêm thủ tục hay rào cản cho giao dịch. Điều cần thiết là nhận diện đúng bản chất của việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền chi phối và quyền kiểm soát, để nhà đầu tư có thể dự đoán được hệ quả pháp lý của cấu trúc giao dịch, đồng thời cơ quan quản lý có cơ sở bảo vệ lợi ích công cộng và quyền lợi của các bên liên quan”.

Đối với bất động sản, vấn đề cần làm rõ là ranh giới giữa thay đổi cổ đông thông thường, thay đổi quyền kiểm soát doanh nghiệp dự án và chuyển nhượng dự án, từ đó xác định hệ quả pháp lý phù hợp cho từng trường hợp. Việc nhận diện này đặc biệt có ý nghĩa đối với doanh nghiệp được thành lập chủ yếu để thực hiện một dự án, giao dịch mua quyền kiểm soát, giao dịch gián tiếp thông qua công ty mẹ hoặc thương vụ được cấu trúc thành nhiều bước.

Một khung pháp lý tốt không phải là khung pháp lý đặt ra nhiều điều kiện nhất, mà phải minh bạch, có thể dự đoán và tương xứng với mức độ rủi ro của giao dịch. Nhà đầu tư cần biết khi nào chỉ là thay đổi sở hữu thông thường, khi nào phát sinh nghĩa vụ thông báo hoặc chấp thuận và khi nào pháp luật chuyên ngành được áp dụng. Sự rõ ràng đó vừa bảo vệ mục tiêu quản lý, vừa giảm chi phí tuân thủ và tạo niềm tin cho dòng vốn M&A hợp pháp.

VMAA: Từ kết nối thương vụ đến kiến tạo “hạ tầng mềm” cho thị trường M&A

Thị trường M&A không chỉ cần bên mua và bên bán. Một thương vụ bất động sản còn có sự tham gia của ngân hàng, luật sư, kiểm toán, định giá, tư vấn đầu tư, quy hoạch và nhiều chuyên gia chuyên ngành. Vì vậy, vai trò của Hiệp hội Mua bán và Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam (VMAA) không chỉ dừng ở việc hỗ trợ hội viên kết nối cơ hội giao dịch, mà còn là kết nối hệ sinh thái, thúc đẩy chuẩn mực nghề nghiệp, phát triển tri thức và tạo kênh đối thoại về những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Bảo vệ hội viên cũng cần được nhìn theo hướng phòng ngừa. Giá trị của Hiệp hội không chỉ xuất hiện khi tranh chấp đã xảy ra, mà còn ở việc hỗ trợ hội viên nhận diện rủi ro trước giao dịch, tiếp cận thông tin tin cậy, lựa chọn cấu trúc phù hợp, kiểm soát xung đột lợi ích và từng bước chuẩn hóa quy trình chuyên môn. Những yếu tố đó tác động trực tiếp đến chất lượng và khả năng hoàn tất thương vụ.

Bà Phạm Thị Thuỳ Dương - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VMAA

Từ góc độ phản biện chính sách, lợi thế của một hiệp hội chuyên ngành nằm ở khả năng tập hợp những vấn đề có tính hệ thống từ nhiều thương vụ. Doanh nghiệp nhìn thấy vướng mắc của dự án mình; nhà đầu tư nhìn thấy rủi ro của giao dịch; ngân hàng nhìn thấy rủi ro tín dụng; còn luật sư, kiểm toán và đơn vị tư vấn nhận diện những điểm chưa thống nhất trong áp dụng pháp luật. Khi được tổng hợp, đối chiếu và phân tích, các góc nhìn riêng lẻ đó có thể trở thành dữ liệu thực tiễn cho việc xây dựng chuẩn mực nghề nghiệp và kiến nghị chính sách.

Vì vậy, tiếng nói của VMAA không nên đại diện cho riêng bên mua, bên bán hay một nhóm lợi ích cụ thể, mà hướng đến lợi ích chung của thị trường: bảo đảm quyền tự do đầu tư, tăng tính minh bạch và khả năng dự đoán của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên, đồng thời tạo điều kiện để dòng vốn được phân bổ hiệu quả.

Theo tinh thần đó, Diễn đàn M&A Bất động sản ngày 22/8/2026 không chỉ là nơi kết nối cơ hội đầu tư, mà còn là không gian để doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngân hàng và giới chuyên môn cùng nhận diện những điểm nghẽn từ thực tiễn giao dịch. Từ các vấn đề được đặt ra tại Diễn đàn, VMAA hướng tới việc tiếp tục tổng hợp, nghiên cứu, chuẩn hóa thực hành nghề nghiệp và hình thành các kiến nghị chính sách, qua đó góp phần xây dựng một thị trường M&A minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững./.

Sam Sam